토큰증권 제도 시행까지 D-111
STO PRE-ISSUANCE INFRASTRUCTURE
부동산 STO의 자산 검토부터신고서 초안까지.
가상 자산 · 처리 흐름 예시
서울 ○○구 근린생활시설
98억원
- 등기권리관계 · 제출 자료412ms
- 건축물대장위반건축물 · 용도 · API286ms
- 토지이용용도지역 · 규제 · API341ms
- 임대차임차인 · 보증금 · 제출 자료523ms
- 현금흐름NOI · 민감도 계산198ms
자료 확보 · 초안 생성 완료
권리 리스크 검토 · 담당자 검수 대기
ExitWise는 투자상품을 판매하거나 청약을 권유하지 않습니다. 발행·판매·유통은 인가된 신탁사·증권사·장외거래소가 수행합니다.
- 지역조합 화이트라벨 데모
- 시연4지역조합 화이트라벨 데모
- 법무법인 화이트라벨 파트너
- 협업1법무법인 화이트라벨 파트너
- 블록체인 등록 특허
- 특허5건블록체인 등록 특허
- 대표의 NPL·경매 실무 사례
- 대표 경력2,000건+대표의 NPL·경매 실무 사례
READABLE SAMPLE
가입 없이 읽는 실사 샘플
가상 자산으로 만든 실사 리포트의 일부입니다. 데이터 출처, 분석 깊이, 문서 품질을 문의 전에 직접 확인해 보세요.
표시 기호
- 원문 대조공공데이터·제출 자료의 원문과 맞춰 본 항목
- AI 생성AI가 쓴 서술. 검수 전에는 초안으로 표시
- 전문가 검토담당자 또는 외부 전문가가 검토한 항목
- 미확인원문과 대조하지 못한 수치. 확정값으로 쓰지 않음
EXECUTIVE SUMMARY
서울 ○○구 근린생활시설
검토 기준가액 98억원 (가정 · 감정평가액 아님)
- 연면적
- 3,240㎡
- 규모
- 지하 1층 · 지상 7층
- 사용승인
- 2009년
- 용도지역
- 일반상업지역
- 임차인
- 9곳
- 임대율
- 89%
- WALE
- 2.8년
- 연 NOI (추정)
- 4.1억원
- 01옥탑 증축 18㎡ — 건축물대장 위반건축물 표시. 해소 방안 확인 필요원문 대조
- 02근저당 1건 — 말소 예정 시점 확인 필요전문가 검토
- 032028년 주요 임차인 2곳 만기 집중 — 재계약 가능성 검토AI 생성
영상으로 먼저 보기 · 1분 38초
우리 건물도 토큰증권(STO)이 될까? 심사자가 가장 먼저 묻는 것
자산 보유자에게 「토큰보다 서류가 먼저」인 이유를 설명하는 영상입니다. 기관이 받게 될 실사 자료가 어디서 시작되는지 먼저 확인해 보세요.
HOW IT WORKS
자료가 산출물이 되기까지
실사 패키지 한 건이 지나가는 다섯 장면입니다. 실제 화면 녹화가 아니라 처리 흐름을 설명하는 그림입니다.
- 등기사항전부증명서.pdf제출
- 임대차계약서_9건.zip제출
- 관리비_2025.xlsx제출
- 도면미확인
자료 접수
주소와 함께 등기·임대차계약서·관리비 내역을 받습니다. 없는 자료는 「미확인」 자리로 남깁니다.
WHERE WE PLAY
STO 밸류체인에서 우리가 맡는 네 구간
01자산 발굴ExitWise
발행 적격 상업용 부동산 후보를 찾고 기초자산 적격성을 분석합니다.
02실사·문서ExitWise
권리·공법·임대차·현금흐름 실사와 신고서 초안을 만듭니다.
03신탁 구조화신탁사
비금전신탁 계약과 수익증권 구조를 설계합니다.
04증권신고·발행증권사·금감원
증권신고서 제출과 발행 절차를 인가 기관이 수행합니다.
05거래지원·유통장외거래소
장외거래소가 거래지원 심사와 유통을 맡습니다.
06운용·배당신탁사
임대 운용과 배당 지급은 수탁 기관의 영역입니다.
07사후공시ExitWise
월간 운용보고서·시세·리스크 알림 초안을 만듭니다.
08매각 자문ExitWise
출구 시점·가격 분석 자료를 제공합니다. 매매 중개는 개업공인중개사가 수행합니다.
발행·판매·유통 행위는 하지 않습니다. 인가 기관의 영역을 존중하고, 그 앞단과 뒷단을 책임집니다.
SERVICES
네 가지 서비스, 하나의 엔진
자산 소싱
대상 · 신탁사·발행사
발행 적격 상업용 부동산 후보 발굴, 기초자산 적격성 분석, 구조화 자문
- 산출물
- 자산 후보 리포트
- 적격성 분석 메모
- 기준 가격
- 자산가액 0.5~1.0% (공모 성공 조건부) + 착수금협의 기준가 · 부가세 별도
THREE DEPTHS
3분 초안, 4주 실사, 12주 파일럿은 다릅니다
약 3분
자산 보유자AI 사전진단 초안
- 제공하는 것
- 입력·확보된 자료를 기반으로 한 검토 초안
- 전제 · 한계
- 부족한 자료는 「미확인」으로 표시합니다. 실사 완료나 적격 승인이 아닙니다.
약 4주
신탁사·증권사실사 패키지
- 제공하는 것
- 자료 대조·분석·검수를 거친 산출물 5종
- 전제 · 한계
- 필수 자료를 받은 날부터 계산합니다. 현장 확인·외부 전문가 검토 포함 여부는 계약으로 정합니다.
약 12주
신탁사·증권사·자산 보유자공동 파일럿
- 제공하는 것
- 기관과 함께 발행 준비 일정을 운영
- 전제 · 한계
- 기관 심사·보완 요청·제도 시행 일정에 따라 달라집니다.
HOW WE VERIFY
AI 이름보다 검증 방법을 먼저 보여드립니다
수치와 서술을 나눠 다룹니다. 수치는 원천 자료에서 가져와 계산식과 함께 남기고, AI는 확인된 수치를 바탕으로 서술 초안을 씁니다. 담당자가 검수하고, 최종 승인은 의뢰 기관이 합니다.
수치 레이어
숫자는 원천에서- 1원천 조회원문 링크와 조회 시점을 남깁니다
- 2계산계산식을 함께 공개합니다
- 3대조자료 간 불일치를 알립니다
서술 레이어
문장은 검수를 거쳐- 1AI 초안확인된 수치만 인용합니다
- 2담당자 검수수정 이력을 보관합니다
- 3기관 최종 승인신고서 반영은 기관이 정합니다
산출물의 표시 기호
- 원문 대조공공데이터·제출 자료의 원문과 맞춰 본 항목
- AI 생성AI가 쓴 서술. 검수 전에는 초안으로 표시
- 전문가 검토담당자 또는 외부 전문가가 검토한 항목
- 미확인원문과 대조하지 못한 수치. 확정값으로 쓰지 않음
처리 단계
- SCOUT데이터 수집
- APEX자산 분석
- LEXIS법률 리스크
- FORGE문서 생성
- ARIA검수·출력
내부 처리 단계의 이름입니다. 각 단계의 결과에는 위 표시가 붙습니다.
어떤 자료를, 어떻게 확보하나요
- 건축물대장 (표제부·층별개요)국토교통부 · 공공데이터포털API 자동 조회
- 토지이용규제 · 용도지역국토교통부 · 토지이음 연계API 자동 조회
- 토지특성 · 공시지가국토교통부 · 브이월드API 자동 조회
- 매매 실거래가국토교통부API 자동 조회
- 상업용 부동산 임대동향한국부동산원 R-ONEAPI 자동 조회
- 개발사업 · 건축인허가국토교통부 · 공공데이터포털API 자동 조회
- 입지 · 주변시설카카오 로컬API 자동 조회
- 상가 입점 현황소상공인시장진흥공단 · 임대 현황 참고용 · 공실률 아님API 자동 조회
- 기준금리 · 시장금리한국은행 ECOSAPI 자동 조회
- 법령 · 판례법제처 국가법령정보API 자동 조회
- 등기사항전부증명서의뢰 기관 제출 또는 인터넷등기소 발급제출·발급
- 임대차계약서 · 렌트롤 · 관리비 내역의뢰 기관 제출제출·발급
- 현장 상태현장 확인 · 계약 범위에 따라 포함현장 확인
- 감정평가 · 법률의견감정평가법인 · 법무법인 · 실사 패키지에 포함되지 않음외부 전문기관
자동 조회가 가능한 항목과 제출·발급이 필요한 항목을 구분합니다. 자동 조회 항목도 원천 기관의 갱신 주기와 장애에 따라 「미확인」으로 남을 수 있습니다.
DILIGENCE PACKAGE
4주 안에 신고서 초안까지
1주
자료 수집 · 공공데이터 대조
2주
권리 · 공법 · 임대차 실사
3주
현금흐름 · 배당 시나리오
4주
신고서 섹션 초안 · IM
산출물 5종
- 01권리·공법 실사 리포트PDFDOCX
- 02임대차·현금흐름 분석XLSX
- 03투자위험 매트릭스PDF
- 04증권신고서 섹션 초안DOCX
- 05공모용 IMPDFPPTX
공식 감정평가는 감정평가법인이 수행합니다. ExitWise 산출물은 심사 참고자료입니다.
실사 리포트, 현금흐름 분석, 신고서 초안 샘플 문서의 흐림 처리된 미리보기
견적 전에 알 수 있는 조건
4주는 필수 자료를 모두 받은 날부터 계산합니다. 자료가 늦어지면 일정도 함께 조정합니다.
가격을 정하는 요소
- 01임차인 수와 임대차 구조
- 02제출 자료의 누락·정리 상태
- 03자산 복잡도(복합용도·다동·공유지분)
- 04현장 확인 필요 여부
- 05검수 횟수
- 06외부 전문가 검토 연계 범위
포함
- 공공데이터 조회와 제출 자료 대조
- 권리·공법·임대차·현금흐름 분석
- 산출물 5종과 원문 출처 목록
- 계약에서 정한 횟수의 검수 의견 반영
별도
- 감정평가(감정평가법인)
- 법률의견서(법무법인)
- 회계 실사
- 신탁·발행 비용
- 등기부 등 유료 발급 실비
의뢰 기관
- 등기·임대차계약서·관리비 내역 등 자료 제공
- 산출물의 최종 검토·승인
- 증권신고서 작성·제출
보장하지 않음
- 증권신고서 수리
- 발행·공모 결과
- 감정평가액
FEES
서비스별 계약 주체와 비용을 공개합니다
토큰증권 투자자에게는 어떤 비용도 받지 않습니다. 비용은 서비스를 의뢰한 기관이 부담합니다.
| 서비스 | 지급 주체 | 기준 가격 | 지급 시점 |
|---|---|---|---|
| 자산 소싱Sourcing | 발행사 | 자산가액 0.5~1.0% (공모 성공 조건부) + 착수금 | 착수 시 착수금 · 공모 성공 시 잔액 |
| 실사 패키지Diligence | 발행사·신탁사 | 건당 1,500만~3,000만원 | 착수 30% · 신고서 제출 시 70% |
| 사후공시 리포트Disclosure | 신탁사·발행 플랫폼 | 자산당 월 50만~150만원 | 월 정산 |
| 모듈 라이선스Engine | 증권사·신탁사 | 연 6,000만~3억원 + 딜당 과금 | 연 계약 · 딜 발생 시 |
자산 소싱 Sourcing
- 지급 주체
- 발행사
- 기준 가격
- 자산가액 0.5~1.0% (공모 성공 조건부) + 착수금
- 지급 시점
- 착수 시 착수금 · 공모 성공 시 잔액
실사 패키지 Diligence
- 지급 주체
- 발행사·신탁사
- 기준 가격
- 건당 1,500만~3,000만원
- 지급 시점
- 착수 30% · 신고서 제출 시 70%
사후공시 리포트 Disclosure
- 지급 주체
- 신탁사·발행 플랫폼
- 기준 가격
- 자산당 월 50만~150만원
- 지급 시점
- 월 정산
모듈 라이선스 Engine
- 지급 주체
- 증권사·신탁사
- 기준 가격
- 연 6,000만~3억원 + 딜당 과금
- 지급 시점
- 연 계약 · 딜 발생 시
※ ExitWise는 부동산 매매를 중개하지 않으며 중개보수를 받지 않습니다. 자산 소싱 보수의 산정 기준과 지급 조건은 개별 계약으로 정합니다. 모든 가격은 협의 기준가(부가세 별도)입니다.
FOR PARTNERS
기관별로 함께 일하는 방식
STEP 1 · 신탁사
수탁 검토 후보 전달
STEP 2 · ExitWise
실사 패키지
STEP 3 · 신탁사
신탁 구조화·신고서 반영
3-PARTY PILOT
첫 협업은 파일럿 1건으로 시작합니다
- 01
자산 보유자
- 02
부동산신탁사
- 03
증권사
- 04
투자자
ExitWise — 소싱 · 실사 패키지 · 사후공시
12-WEEK SCHEDULE
- W1–2자산 확정 · NDA · 자료 요청
- W3–6실사 패키지 작성
- W7–10신탁계약 · 신고서 준비
- W11–12발행 일정 협의
일정은 기관 심사·보완 요청·제도 시행 일정에 따라 달라집니다.
WHAT PARTNERS GET
- 제도 시행·기관 심사 일정에 맞춰 발행 검토를 진행할 수 있는 실사 자료
- 기관 담당자의 자료 확인·최종 검토 부담을 줄이는 신고서 기초자산 섹션 초안
- 착수금 외 소싱 보수는 공모 성공 시에만
- 공동 케이스 스터디
THE BOTTLENECK
병목은 발행 '전'에 있다
40억원
발행인계좌관리기관 최저자기자본
하위법규 입법예고안 기준 · 확정 전원문 ↗
2곳 이상
분산원장에 참여해야 하는 계좌관리기관 수
하위법규 입법예고안 기준 · 확정 전원문 ↗
주식·채권·펀드
토큰증권으로 발행할 수 있는 증권 범위 확대
하위법규 입법예고안 기준 · 확정 전원문 ↗
발행 인프라의 요건은 정해지고 있습니다. 그 위에 올릴 자산을 찾고 권리·공법·임대차·현금흐름을 검증하는 일은, 여전히 발행 전에 끝내야 합니다.
자료를 따로 모아 검토할 때
- 공공데이터 조회와 제출 자료 대조를 담당자가 직접
- 감정평가·법무·회계 검토 결과를 따로 취합
- 신고서 기초자산 섹션을 처음부터 작성
ExitWise 실사 패키지
- 공공데이터 조회와 제출 자료 대조를 한 흐름으로
- 외부 전문가 검토가 들어갈 자리를 처음부터 표시
- 신고서 기초자산·투자위험 섹션 초안까지
감정평가·법률의견·회계 실사는 각 전문기관이 수행하며 실사 패키지에 포함되지 않습니다.
TRACK RECORD & TEAM
현장에서 쌓은 판단을 엔진으로
- 시연
4
지역조합 화이트라벨 데모
지역조합 담보·NPL 업무를 화이트라벨 환경에서 시연했습니다. 유료 도입 실적이 아닙니다.
- 협업
1
법무법인 화이트라벨 파트너
권리 분석·법률 리스크 검토 흐름을 법률 실무와 함께 설계했습니다.
- 특허
5건
블록체인 등록 특허
미국 2건 · 한국 3건. 번호와 명칭은 팀 소개에 공개합니다.
- 대표 경력
2,000건+
대표의 NPL·경매 실무 사례
대표가 직접 수행한 권리분석·배당 사건 수 기준입니다. ExitWise 서비스 납품 실적이 아닙니다.
CHIEF EXECUTIVE
이상수 Peter Su
대표이사
- NPL·법원경매 실무 15년 — 권리분석·배당
- 블록체인 등록 특허 5건 (미국 2 · 한국 3)
- 공인중개사 · 투자자산운용사
- 서울대 졸업 · 건국대 부동산대학원 석사
LEGAL ADVISOR
법률 자문
이재권
변호사 · 유니온법률사무소
REGISTERED PATENTS
블록체인 등록 특허 5건
- US 10,382,2052019.08.13Security system for blockchain service through privacy-aware arbitration server
- US 10,346,6142019.07.09Security system and method for internet of things
- KR 10-2020-00106592022.01.17블록체인을 이용한 안전결제 방법
- KR 10-2020-00180692020.02.19중재노드를 이용한 블록체인 안전결제 방법 및 그 시스템
- KR 10-2019-01401442019.12.19기밀보장 블록체인 중개서버를 통하여 블록체인 클라이언트들이 블록체인 서비스를 이용하는 방법
COMPLIANCE
선을 지키는 것이 경쟁력입니다
심사 참고자료로 표기
모든 산출물에 감정평가·법률자문·투자권유가 아님을 명시합니다.
투자자 대상 영업 없음
토큰증권 투자자에게 비용을 받지 않고, 청약 권유·판매를 하지 않습니다.
감정평가와 분리
공식 감정평가는 감정평가법인이 독립적으로 수행합니다.
이해상충 사전 공시
소싱한 자산에 자문·분석을 함께 맡을 때는 관계를 먼저 알립니다.
SECURITY
기관 보안 검토에 필요한 것부터
- 업로드 자료 비공개 저장 · 서명된 임시 주소로만 접근현재 제공
- 미가입 사전진단 자료 7일 후 자동 삭제현재 제공
- 기관별 데이터 분리 (화이트라벨 테넌트)현재 제공
- 기관 보유 AI API 키 사용 (BYOK)BYOK만으로 외부 전송·학습 이용이 자동 차단되지는 않습니다. 사용하는 AI 제공사의 정책을 함께 검토해야 합니다.현재 제공
- 데이터 흐름 · AI 전송 항목 · 저장 지역 안내서준비 중
- 접근 로그 · 보관·삭제 · 사고 연락 체계 문서준비 중
- 전용 환경 구축협의
자주 묻는 질문
궁금한 쪽을 골라 보세요.
아닙니다. 공공데이터와 자체 분석으로 만든 심사 참고자료를 제공하고, 공식 감정평가는 감정평가법인이 수행합니다.
AI 초안은 입력된 자료로 만든 사전 검토용 초안이고, 실사 패키지는 자료 대조·분석·담당자 검수를 거친 산출물입니다. 둘 다 공식 감정평가나 법률의견이 아닙니다.
아닙니다. 발행·판매·유통은 인가된 신탁사·증권사·장외거래소가 수행합니다.
실사 패키지는 착수 30%·신고서 제출 시 70%이고, 자산 소싱 보수는 착수금과 공모 성공 시 잔액으로 나뉩니다. 구체적인 조건은 개별 계약으로 정합니다.
등기사항전부증명서, 임대차계약서(렌트롤), 최근 관리비·운영비 내역이 기본입니다. 건축물대장·토지이용규제처럼 공공데이터로 확인할 수 있는 항목은 ExitWise가 직접 조회합니다.
임대수익이 있는 상업용 부동산(근린생활·오피스·물류)부터 시작하며, 규모는 50억~300억원을 우선 검토합니다. 개발사업·무수익·공유지분·위반건축물·분쟁 자산은 추가 검토가 필요하거나 현재 대상에서 제외될 수 있습니다.
기관별로 데이터를 분리 저장하고, 기관이 보유한 AI API 키를 쓰는 BYOK 방식을 지원합니다. 데이터 흐름·저장 지역 안내서는 준비 중이며, 상담 시 현재 구현 상태를 그대로 안내합니다.
필수 자료를 모두 받은 날부터 4주 안에 실사 패키지와 신고서 섹션 초안을 드립니다. 자료가 늦어지면 일정도 함께 조정합니다.
아닙니다. 사전진단 자료는 신탁사·증권사와 상담할 때 쓰는 검토 자료입니다. 실제 발행은 신탁 계약, 감정평가, 증권신고서 제출 등 인가 기관의 절차를 거칩니다.
비공개 저장소에 보관하고, 가입하지 않으면 7일 후 자동 삭제합니다. 제휴 기관 제공은 별도로 동의하신 경우에만 합니다.
FOR ASSET OWNERS
자산 보유자이신가요?
기관 상담과 별도로, 보유 부동산이 토큰증권 기초자산으로 검토될 수 있는지 주소 하나로 사전 점검 자료 초안을 받아 볼 수 있습니다.
사전진단으로 만들어지는 자료 ≈ 3 MIN
- 자산 개요
- 권리·공법 체크
- 임대차·현금흐름
- STO 적격성 사전진단
- 투자위험 요소
- 증권신고서 '기초자산' 섹션 초안
- 다음 단계 (신탁사 상담·감정평가)
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기관 유형과 검토 중인 자산 규모를 남겨 주시면, 담당자가 파일럿 범위와 일정을 정리해 연락드립니다.
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